Wypowiedzenie umowy najmu to kolejny aspekt, który chciałabym poruszyć w związku z serią wpisów o najmie.  Z mojego punktu widzenia kwestia wypowiedzenia umowy najmu, to jej najbardziej newralgiczny element.

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony – zależy to wyłącznie od woli stron. W konsekwencji to czas trwania umowy kształtuje się sposób jej wypowiedzenia.

Zanim przejdziemy do sedna, dodam tylko że poniższe omówienie wypowiedzenia umowy najmu nie dotyczy najmu mieszkań, lecz na przykład najmu lokali użytkowych. O wypowiedzenie najmu mieszkania napiszę kolejny wpis.

I. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas nieokreślony / nieoznaczony

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony wydaje się znacznie łatwiejsze, bowiem w tej sytuacji mamy do czynienia z przepisami ogólnymi. Oznacza to, że w tym przypadku i wynajmujący i najemca  w pierwszej kolejności mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminu, który został określony w umowie.

Jeżeli taki termin nie został określony w umowie najmu, co w praktyce zdarza się jednak bardzo rzadko, wówczas każda ze stron musi przestrzegać terminów określonych w przepisach.

Czyli jakich?

            Przepisy wyraźnie określają następujące terminy wypowiedzenia umowy najmu:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód
  • gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Warto zaznaczyć, że jedynie umowę zawartą na czas nieoznaczony strony mogą swobodnie wypowiedzieć, bez wskazania przyczyny wypowiedzenia. Co więcej, niedopuszczalne jest zrzeczenie możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony / nieokreślony,  a także nie można go umownie wyłączyć.

II. Wypowiedzenie umowy  najmu lokalu zawartej na czas oznaczony

Istotą umowy najmu lokalu na czas oznaczony jest pozostawanie stron w tej relacji przez cały z góry założony okres i niejako z założenia taki najem ma charakter trwały i ciągły. Celem takiej umowy jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron.

Biorąc pod uwagę powyższe względy umowę najmu na czas określony może wypowiedzieć każda ze stron, w sytuacjach i terminach określonych w umowie najmu.

Jeżeli strony nie przewidziały w treści umowy możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, wówczas jednym rozwiązaniem jest zakończenie umowy najmu poprzez wypracowanie wspólnego porozumienia. O rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron będzie kilka słów poniżej.

Ponadto umowę można także wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym w wyjątkowych sytuacjach, bez zachowania okresu wypowiedzenia.

III. Jak powinno wyglądać wypowiedzenie umowy najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać sporządzone na piśmie.

Powinno zawierać przede wszystkim w swojej treści:

  • datę i miejsce jego sporządzenia,
  • dane strony, która wypowiada umowę,
  • dane strony, której jest wypowiadana umowa,
  • podstawę wypowiedzenia – podstawa może być zawarta w treści umowy lub może być to przepis ogólny,
  • określenie przedmiotu najmu(adres lokalu) z powołaniem się na zawartą umowę (warto wskazać z jakiego dnia jest wypowiadana umowa),
  • określenie terminu upływu wypowiedzenia, czyli kiedy umowa przestanie obowiązywać,
  • podpis osoby składającej wypowiedzenie.

Dodatkowo warto, aby wypowiedzenie zostało wysłane listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, abyśmy mieli pewność, że zostało doręczone drugiej stronie w sposób prawidłowy.

Jeżeli wypowiedzenie składamy osobiście, wówczas powinniśmy otrzymać potwierdzenie jego doręczenia drugiej stronie. Najlepiej, aby na doręczonym egzemplarzu znalazła się odpowiednia adnotacja z podpisem adresata.

IV. Wypowiedzenie umowy za porozumieniem stron

Jak już niejednokrotnie wspominałam – życie nie lubi próżni. Możemy być przygotowani mniej lub bardziej na różne scenariusze, jednak warto pamiętać, że nie zawsze strony umowy są do siebie niechętnie nastawione. Czasem wystarczy porozmawiać.

Gdy strony są w stanie dojść do porozumienia, wówczas warto sięgnąć właśnie do rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Należy to jednak uczynić w sposób zgodny z prawem, kompletny oraz przede wszystkim z zapewnieniem bezpieczeństwa dla obu stron.

            Porozumienie powinno wskazywać przede wszystkim:

  • dane umowy pierwotnej – jaka to umowa, kiedy, gdzie i przez kogo zawarta,
  • dane stron umowy,
  • datę rozwiązania umowy najmu
  • czy zostały jakieś należności do uregulowania, a jeżeli nie, to oświadczenie, że żadna ze stron nie jest drugiej stronie nic winna,
  • kwestię zdania lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który może stanowić załącznik do porozumienia.

Ponadto, porozumienie powinno zostać podpisane przez obie strony i powinno być sporządzone w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron.

Reasumując, jak już wspomniałam umowy najmu potrafią być bardzo problematyczne, zarówno na etapie podpisywania tych umów, jak i w momencie ich rozwiązania. Dlatego też uważam, że warto skonsultować się ze specjalistą, który zbada treść umowy i zasygnalizuje właściwe postępowanie, gdyby pojawiły się problemy z realizacją jej postanowień.

icon
 Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres:

kancelaria@klemba.pl

Photo by Artem Gavrysh on Unsplash

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments