Kontynuując cykl wpisów o najmie, postaram się dziś przybliżyć zagadnienia, które będą najbliższe wynajmującym – właścicielom mieszkań, którzy planują wynająć swoje mieszkanie – na co powinni zwrócić uwagę zawierając umowę.

Najemcy są grupą, która w sposób szczególny jest chroniona przez ustawodawcę, dlatego też wielu właścicieli mieszkań boi się nieuczciwych najemców, których później, w przypadku zalegania z czynszem, nie będzie mogła się pozbyć.

I. Od czego zacząć? -> Spisz umowę najmu na piśmie!

Umowa najmu zawsze powinna być sporządzona na piśmie. Nie umawiajmy się z nikim „na słowo”, nawet jeżeli wynajmujemy mieszkanie „córce znajomego rodziny”. Nigdy nie wiemy co los nam przyniesie i jakie relacje będziemy mieć za jakiś czas.

Pisemna umowa jest jedyną gwarancją, że obie strony złożyła oświadczenia o danej treści. Umowa powinna być również podpisana przez obie strony.

II. Ustal w umowie najmu dobrze warunki płatności!

Warunki płatności czynszu najmu oraz tzw. opłat eksploatacyjnych, tj. opłaty za prąd, media, wodę, jeżeli nie są uwzględnione całej kwocie czynszu najmu powinny być szczegółowo  wymienione oraz rozpisane co do kwot, sposobu ich naliczania, terminu płatności oraz formy płatności.

Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry. Jeżeli najem ma trwać krócej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieokreślony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Reasumując w umowie powinna obowiązkowo znaleźć się kwota comiesięcznych opłat z wyliczeniem co się na nią składa, a także powinien być wskazany termin płatności i numer rachunku, na który kwota jest przekazywana.

Strony umowy mogą jednak też w sposób dowolny uregulować termin płatności w postanowieniach umowy.

III. Ustal możliwość kontroli mieszkania w umowie najmu mieszkania!

Nie zdarza się to często, jednakże, jeżeli umowa jest zawierana na dłuższy okres, warto zastanowić się nad możliwością zweryfikowania stanu mieszkania, które wynajmujemy.

Być może dobrym pomysłem będzie ustalenie wizyty „kontrolnej” w mieszkaniu raz na kwartał, aby mieć szansę sprawdzenia, czy w mieszkaniu wszystko jest w porządku.

IV. Ustal kaucje! 

Dość powszechną praktyką ze strony wynajmujących jest uzależnienie zawarcia umowy od wpłaty przez najemcę określonej kaucji.

Celem kaucji jest zabezpieczenie wynajmującego, gdyby przy zdaniu lokalu okazało się, że pojawiły się zniszczenia.

Wówczas kaucja zostanie przeznaczona na pokrycie strat, jakie poniósł wynajmujący w związku ze szkodą w wyposażeniu mieszkania lub gdy okaże się, że najemca zalega z czynszem.

W umowie powinny znaleźć się precyzyjne zapisy dotyczące:

  • wysokości kaucji,
  • potwierdzenia jej wpłaty – wystarczające może być stosowne oświadczenie w treści umowy najmu,
  • sposobu i terminu jej zwrotu,
  • sytuacji, w których wysokość zwracanej kaucji może zostać uszczuplona przez wynajmującego.

Warto zaznaczyć, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, a także kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jednakże strony umowy oczywiście mogą umówić się inaczej.

V. Ustal precyzyjne warunki wypowiedzenia umowy najmu!

W umowie powinny znaleźć się precyzyjne zapisy wskazujące, kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy zarówno przez wynajmującego jak i najemcę.

Ponadto należy wiedzieć, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców,
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Ustawodawca chroni w tej sposób właścicieli mieszkań, którzy nie mogliby pozbyć się nieuczciwych najemców.

Co prawda mało kto myśli o wypowiedzeniu umowy na etapie jej zawierania, jednak jest to niezwykle istotny zapis.

Dodatkowo konieczne jest zapewnienie bezpiecznego okresu wypowiedzenia. Najrozsądniejszym terminem wypowiedzenia zarówno dla jednej jak i drugiej strony wydaje się termin miesięczny, bowiem jest to czas na znalezienie i nowego najemcy, a także znalezienie nowego lokum przez dotychczasowego najemcę.

Powyższe wydaje się niezwykle trudne i bardzo niedogodne z punktu widzenia właściciela mieszkania, dlatego tak ważne jest zawarcie dobrze skonstruowanej umowy najmu.

VI. Sporządź protokół zdawczo-odbiorczy!

Podobnie jak przy poradniku dla najemcy, tak również w tym wpisie, uważam, że wart zaznaczyć że przy podpisywaniu umowy najmu sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego jest niezwykle istotne. Sporządzony precyzyjnie protokół jest przydatny w razie problemów pomiędzy stronami.

Oświadczenie zawierające szczegółowy opis wyposażenia mieszkania, a także ewentualnie załączone fotografie lokalu, czy potwierdzenie stanu liczników, pozwolą uniknąć w przyszłości nieporozumień w momencie rozliczeń za media, prąd, czy wodę, a także w momencie zdawania mieszkania przez najemcę po zakończeniu umowy, gdyby okazało się, że strony mają jakieś „ale” co do stanu lokalu.

Dlatego też dla własnego bezpieczeństwa zawsze powinniśmy taki protokół zarówno przy odbiorze jak i przy zdaniu mieszkania sporządzić.

Należy pamiętać, aby protokół został sporządzony w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach dla każdej ze stron, a także zawierał datę i miejsce jego sporządzenia oraz aby został podpisany przez obie strony.

Reasumując, tak jak już wielokrotnie wspominałam źle skonstruowana umowa najmu zawsze, prędzej czy później rodzi problemy. Dlatego też najlepiej udać się do profesjonalisty, który uczuli nas na pozornie błahe dla nas zapisy, które mogą nieść za sobą jednak poważne konsekwencje. Dzięki temu zyskamy pewność, że zrobiliśmy wszystko, aby uniknąć możliwych pułapek.


Photo by Maria Ziegler on Unsplash

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments