Umowa najmu jest obecnie jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie. Zazwyczaj są to umowy, które zawierane są na określony czas, dlatego przed podpisaniem warto zwrócić uwagę na kilka elementów,  tak aby później nie czekała nas jako najemców niemiła niespodzianka.

Powiedziałabym, że plagą wśród wynajmujących jest konstruowanie umów w taki sposób, aby najemcę wystraszyć. W umowach pojawiają się wszelkie może zabezpieczenia, często nieprzystające do realiów umowy, która dotyczy jednopokojowego mieszkania.

Z jednej strony  rozumiem wynajmujących, jednak najemca zanim zdecyduje podpisać się skomplikowaną umowę na najem 20 metrów kwadratowych również powinien zdawać sobie sprawę z konsekwencji zapisów umowy, którą podpisuje.

I. Najem mieszkania – od czego zacząć?

Jeżeli jesteśmy zainteresowani najem konkretnego lokum, to przede wszystkim powinniśmy sprawdzić dane osobiste wynajmującego, a także faktycznie przysługujące mu prawa do lokalu.

Najprostszym rozwiązaniem będzie poproszenie o numer księgi wieczystej lokalu, a następnie na stronie internetowej elektronicznych ksiąg wieczystych (https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do), stronie prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości, sprawdzić kwestię własności mieszkania. Jeżeli wynajmujący nie będzie chciał podać numeru księgi wieczystej powinno to rozbudzić naszą czujność.

Jeżeli umowa podpisywana jest przez pełnomocnika wynajmującego, to pełnomocnik musi posługiwać się właściwym pełnomocnictwem, które powinno być okazane najemcy, a także należy zweryfikować dowód osobisty tej osoby, aby mieć pewność co do jej tożsamości. Najlepiej, aby takie pełnomocnictwo zostało przygotowane przez notariusza.

Przykład: Pan Michał chce wynająć mieszkanie, które stanowi własność jego cioci. Aby móc podpisać w umowę musi on legitymować się stosownym pełnomocnictwem, tak abyśmy mieli pewność, że nie jest to oszustwo.

II. Umowa najmu – na co zwrócić uwagę?

Umowa najmu zawsze powinna być sporządzona w formie pisemnej.

„Ustne umawianie się” odłóżmy daleko na bok, bez względu na to czy znamy czy właściciela mieszkania. W przypadku „ustnej umowy” właściciel bez problemu mógłby pozbyć się swojego lokatora.

Nigdy nie wiemy, jakie sytuacje przytrafią nam się w życiu, dlatego też umowa powinna być spisana i podpisana przez obie strony po wspólnej akceptacji jej treści.  Trzeba pamiętać, że pisemna umowa jest jedyną gwarancją złożenia przez obie strony stosownych oświadczeń.

Dla najemcy najkorzystniejsza jest zwykła umowa najmu, bowiem zapewnia mu ona minimum praw lokatorskich. Co więcej, daje zapewnienie, iż nagle nie zjawi się właściciel mieszkania, który uzna, że właśnie zakańcza stosunek najmu.

Dlatego też, jeżeli chcemy wynająć mieszkanie na dłuższy czas, zaś właściciel lokum proponuje nam umowę najmu okazjonalnego, powinniśmy rozważyć tą propozycje z ostrożnością i świadomością konsekwencji.

III. Najem mieszkania – warunki płatności

Warunki płatności czynszu najmu oraz innych dodatkowych opłat, jeżeli nie są uwzględnione całej kwocie czynszu najmu powinny być jasno i klarownie rozpisane co do kwot, sposobu ich naliczania, terminu płatności oraz formy płatności.

Warto negocjować, aby termin płatności był dla nas dogodny. Jeżeli wynagrodzenie za pracę otrzymujemy do 10 dnia każdego miesiąca,  to warto umówić się z wynajmującym na dogodną dla obu stron datę, mając na względzie termin otrzymywanych świadczeń, co ma to przede wszystkim na celu zapewnienie płynności w zapłacie należnego czynszu.

Należy również w umowie uwzględnić ewentualne podwyżki czynszu, tak aby nie były one dla nas w przyszłości zaskoczeniem lub wyeliminowanie ich.

Reasumując w umowie powinna obowiązkowo znaleźć się kwota comiesięcznych opłat z wyliczeniem co się na nią składa, a także powinien być wskazany termin płatności i numer rachunku, na który kwota jest przekazywana. Dodatkowo powinno zostać uszczegółowione w jaki sposób regulowane są opłaty eksploatacyjne za prąd, media, gaz, wodę itd.

IV. Najem mieszkania a naprawy w mieszkaniu

W dalszej kolejności w treści umowy najmu należy również uwzględnić kwestię ewentualnych napraw, które mogą okazać się konieczne w toku realizacji umowy.

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6) obowiązki zarówno najemcy i wynajmującego są tam dość wyraźnie określone. Jednakże warto wiedzieć, że jeżeli strony w treści sporządzonej przez nie umowy postanowią inaczej, wówczas pierwszeństwo przed zapisami w ustawie mają zapisy umowy najmu.

Dlatego też warto też zastanowić się nad tą częścią umowy wcześniej, patrząc przyszłościowo. W momencie zawarcia umowy mieszkanie może wyglądać jak z obrazka, jednak wraz z jego eksploatacją mogą pojawić się różne mniejsze lub większe usterki, które trzeba będzie naprawić.

Jednakże kwestia remontu, w sytuacji gdy konieczne jest wykorzystanie zapisów z ustawy, to materiał na osobny wpis.

V. Odstąpienie od umowy najmu mieszkania

Kolejną kwestią, na którą najemca powinien zwrócić uwagę jest możliwość odstąpienia od umowy.

Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy zamieszkamy w wybranym przez nas mieszkaniu, a po kilku dniach okaże się, że jednak „to nie to”. Wówczas dobrze jest możliwość odstąpienia od umowy.

W praktyce jedna wynajmujący rzadko godzą się na takie rozwiązanie, bowiem boją się stracić najemcę, jednakże dla własnego komfortu i bezpieczeństwa lepiej jest próbować negocjować takie postanowienie w umowie.

VI. Wypowiedzenia umowy najmu mieszkania

W umowie powinny znaleźć się precyzyjne zapisy wskazujące, kiedy możliwe jest wypowiedzenie umowy zarówno przez wynajmującego jak i najemcę.

Ponadto należy wiedzieć, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący może wypowiedzieć umowę:

  • najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców,
  • najemca zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Ustawodawca chroni w tej sposób właścicieli mieszkań, którzy nie mogliby pozbyć się nieuczciwych najemców.

Co prawda mało kto myśli o wypowiedzeniu umowy w momencie jej zawierania, jednak jest to niezwykle istotny zapis. Dodatkowo konieczne jest zapewnienie bezpiecznego okresu wypowiedzenia.

Najrozsądniejszym terminem wypowiedzenia zarówno dla jednej jak i drugiej strony wydaje się termin miesięczny, bowiem jest to czas na znalezienie i nowego najemcy, a także znalezienie nowego lokum przez dotychczasowego najemcę.

O możliwości wypowiadania umów najmu mieszkania napiszę też oddzielny artykuł, nie jest to wszak temat oczywisty i łatwy.

VII. Kaucja w umowie najmu mieszkania

Przy zawieraniu umów najmu wynajmujący w 95% oczekują, że najemca wpłaci im umówioną kaucję na poczet ewentualnych strat przysługujących wynajmującemu w dniu opuszczenia najmowanego mieszkania.

W umowie powinny znaleźć się precyzyjne zapisy dotyczące:

  • wysokości kaucji,
  • potwierdzenia jej wpłaty – wystarczające może być stosowne oświadczenie w treści umowy najmu,
  • sposobu i terminu jej zwrotu,
  • sytuacji, w których wysokość zwracanej kaucji może zostać uszczuplona przez wynajmującego.

Warto zaznaczyć, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu, a także kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Jednakże strony umowy oczywiście mogą umówić się inaczej.

VIII. Protokół zdawczo-odbiorczy

Przy podpisywaniu umowy najmu sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego wydaje się być kluczowe. Sporządzony precyzyjnie protokół jest niezwykle przydatny w przypadku problemów pomiędzy najemcą a wynajmującym.

Jest to nic innego jak oświadczenie zawierające szczegółowy opis wyposażenia mieszkania, potwierdza również wydanie lokalu wraz z kluczami, a także powinien zawierać aktualny stan liczników.

Dlatego też dla własnego bezpieczeństwa zawsze powinniśmy taki protokół zarówno przy odbiorze jak i przy zdaniu mieszkania sporządzić.

Protokół powinien:

  • wskazywać na datę i miejsce jego sporządzenia,
  • być podpisany przez obie strony,
  • sporządzony w dwóch egzemplarzach dla każdej ze stron.

IX. Wykaz rachunków

Dodatkowo warto jest poprosić wynajmującego o udostępnienie nam wykazu zapłaconych rachunków a jeżeli są jakieś nieuregulowane rachunki to je, abyśmy mieli pewność, że będziemy opłacać wyłącznie własne zużycie prądu czy wody, a nie poprzedniego lokatora.

Reasumując, źle skonstruowana umowa najmu niemal zawsze rodzi problemy. Dlatego też najlepiej udać się do prawnika, który zweryfikuje za nas umowę, tak abyśmy mieli pewność, że nie czyhają tam na nas żadne pułapki.

icon
 Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres:

kancelaria@klemba.pl

Photo by Vinicius „amnx” Amano on Unsplash

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments