W ostatnim wpisie rozkładałam na czynniki pierwsze umowę najmu z uwzględnieniem postanowień, na które powinien zwrócić uwagę najemca. Jedna z części była poświęcona naprawom w najmowanym mieszkaniu.

Jednakże jest to na tyle obszerny temat, że postanowiłam dedykować mu osobny wpis.

Jak już wspominałam, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6) obowiązki zarówno najemcy i wynajmującego są tam dość wyraźnie określone. Jeżeli strony w treści sporządzonej przez nie umowy postanowią inaczej, wówczas pierwszeństwo przed zapisami w ustawie mają zapisy umowy najmu.

Powtórzę się, ale w momencie zawierania umowy warto myśleć przyszłościowo i mieć świadomość, że najmowanie mieszkanie nie zawsze będzie wyglądało jak w dniu wprowadzenia się. Dlatego też warto wiedzieć jak uregulować kwestie związane z ewentualnymi usterkami czy większymi naprawami.

I. Naprawy w najmowanym mieszkaniu – co mówi ustawa?

Zgodnie z zapisami w ustawie o ochronie praw lokatorów, która ma zastosowanie przy umowach najmu każda ze stron ma określone prawa i obowiązki. Ustawa wymienia je oczywiście przykładowo.

Wynajmujący ma obowiązek przede wszystkim:

⇒ utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzeń budynku, służącym do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

⇒ dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeniach i urządzeniach,

⇒ dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego – chodzi zwłaszcza o naprawę i wymianę instancji wodociągowej, gazowej, wodnej, ale bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.

Ponadto wynajmujący ma obowiązek wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Ponadto przepisy zobowiązują wynajmujące do wydania mieszkania w tzw. stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania go w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jeżeli właściciel mieszkania oddałby do użytku lokal, który mógłby stworzyć niebezpieczeństwo dla najemcy, wówczas to on poniósłby odpowiedzialność, gdyby najemcy lub osobom znajdującym się w lokalu coś się stało.

Najemca ma obowiązek przede wszystkim naprawy i konserwacji:

⇒ podłóg,

⇒ okien i drzwi;

⇒ wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

⇒ trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

⇒ przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

Ponadto najemca ma obowiązek malowania lub tapetowania oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów.

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, takie jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Obowiązki zarówno wynajmującego jak i najemcy mogą być zmodyfikowane w treści umowy najmu. Należy  o tym pamiętać, bo jest do szerokie pole do własnych pomysłów i ustaleń, które należy mieć na uwadze kierując się przede wszystkim prozą życia.

Nie zawsze od razu właściciel mieszkania będzie w stanie od razu zjawić się w wynajmowanym mieszkaniu i pomóc nam z nagłą usterkę. Najemca może też dokonać odpowiednich napraw, które powinny znaleźć się w gestii właściciela mieszkania, jednak po negocjacji przykładowo niższego czynszu.

Przede wszystkim należy pamiętać, że jeżeli w umowie strony nie poczynią żadnych ustaleń, wówczas pierwszeństwo będą mieć zapisy z ustawy o ochronie praw lokatorów.

II. Ulepszenia w najmowanym mieszkaniu

Zgodnie ze wspomnianą ustawą o prawach lokatorów najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Należy pamiętać, że „ulepszenia” mogą mieć daleko idące skutki, dlatego też powszechną praktyką jest wprowadzanie zapisów w umowie, że najemca może ich dokonać wyłącznie za zgodą właściciela mieszkania.

Czym są ulepszenia?

To nic innego jak elementy, które wprowadzone do mieszkania powodują obiektywne zwiększenie jego wartości. Należy pamiętać, że ulepszeniami oczywiście nie są drobne nakłady związane z konserwacją mieszkania, jak wspomniane powyżej malowanie ścian czy naprawa okien.

Jeżeli najemca ulepszył mieszkanie, to wynajmujący, jeżeli nie sporządzono na tę okoliczność żadnej dodatkowej umowy, może według swojego wyboru albo pozostawić w mieszkaniu ulepszony element i zapłacić najemcy odpowiednią sumę albo w momencie zwrotu mieszkania zażądać przywrócenia stanu sprzed ulepszenia. Odnosi się to zarówno do sytuacji gdy wynajmujący wyraził zgodę na dokonanie ulepszeń lub nie.  Ponadto wybór dokonany przez właściciela mieszkania jest dla najemcy wiążący.

Jeżeli jednak wynajmujący wyraził wcześniej zgodę na dokonanie ulepszeń mogą we właściwej umowie uregulować sposób późniejszego rozliczenia.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że wprowadzenie ulepszeń w lokalu bez zgody właściciela mieszkania nierzadko stanowi jedną z przesłanek, które umożliwiając wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.

Podsumowując, tak jak wspominałam we wcześniejszym wpisie – decydując się na zawarcie umowy najmu konieczne jest skonsultowanie jej treści ze specjalistą, aby później nie płakać nad przysłowiowym rozlanym mlekiem, gdy dojdzie do nieporozumień z wynajmującym lub podpisana przez nas umowa będzie zawierała nieprecyzyjne zapisy, które wynajmujący będzie mógł wykorzystać na naszą niekorzyść.

icon
 Jeśli masz pytania, potrzebujesz pomocy, indywidualnej konsultacji napisz do mnie na adres:

kancelaria@klemba.pl

Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments