Kontynuując serię wpisów o najmie, zajmiemy się wypowiedzeniem umowy najmu mieszkania. Tak jak wspomniałam, moim zdaniem kwestia wypowiedzenia umowy najmu ma zasadnicze znaczenie, jednak w przypadku najmu mieszkania wygląda to nieco inaczej, zwłaszcza z punktu wynajmującego. Dlatego przyjrzymy się bliżej tej kwestii.
Podobnie jak zwykłym najmie, umowa najmu mieszkania może być zawarta na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony – zależy to wyłącznie od woli stron.
Czas trwania umowy kształtuje również sposób jej wypowiedzenia.
I. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – kwestie ogólne
Na wstępie trzeba zaznaczyć, że w kwestii najmu mieszkania, wynajmujący wydaje się osobą bardziej narażoną na ryzyko (choć oczywiście nie zawsze).
Odeśle Cię też poniżej do artykułów, z którymi warto się zapoznać.
Tutaj możesz zapoznać się „niezbędnikiem wynajmującego”:
A tutaj z „niezbędnikiem najemcy”:
Najem mieszkania – niezbędnik najemcy. | Na co zwrócić uwagę w umowie najmu?
Krótki okres wypowiedzenia, to w wielu przypadkach duża wygoda, jeżeli coś pójdzie nie po naszej myśli. Należy jednak pamiętać, że strony mogą dowolnie kształtować treść umowy najmu, ale kwestia czasu wypowiedzenia może być wskazana w treści umowy całkowicie dowolnie, o czym już wielokrotnie wspominałam.
Terminy wypowiedzenia umowy najmu nie mogą być jednak krótsze niż wskazane w przepisach. Mogą zostać wydłużone, jednak nie działa to w obie strony.
II. Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania – terminy
Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku najmu mieszkania zastosowanie w stosunku do wynajmującego, czyli co do zasady właściciela mieszkania, mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy.
Oznacza to, że wynajmującemu trudniej jest rozwiązać umowę o najem własnego mieszkania, niż najemcy – lokatorowi.
Wynajmujący – właściciel może rozwiązać umowę najmu mieszkania:
- nie później niż na 1 miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, a także zaniedbuje swoje obowiązki lub zakłóca korzystanie z innych lokali,
- na przykład przedmiotem najmu jest mieszkanie, które ma służyć wyłącznie do celów mieszkaniowych, a najemca wykorzystuje je do prowadzenia działalności gospodarczej
- nie płaci czynszu lub innych opłat za lokal pobieranych przez właściciela, za co najmniej 3 pełne okresy płatności pomimo wcześniejszego uprzedzenia o na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości,
- wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela,
- mieszka w lokalu, który jest przeznaczony do rozbiórki.
- Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem:
- sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
- miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
- Co więcej, wynajmujący może, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć umowę, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.
Powyższe wyliczenie bazuje na przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów. Ograniczenia właściciela co do możliwości wypowiedzenia dotyczą zarówno umów zawartych na czas określony, jak i umów zawartych na czas nieokreślony.
Warto dodać, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia!
III. Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony
Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania zawartej na czas określony nie jest możliwe w sytuacji, gdy w umowie nie zawarto właściwych postanowień, zawierających konkretne przypadki, kiedy można umowę wypowiedzieć.
Dlatego tak ważne jest, aby przed jej zawarciem zwrócić szczególną uwagę na tę część umowy – czy w ogóle umowa przewiduje jej wcześniejsze rozwiązanie .
W razie gdy umowa nie przewiduje postanowień, w których wymienione są przyczyny jej wypowiedzenia, strony nie będą miały możliwości rozwiązać stosunku najmu w drodze wypowiedzenia. Wówczas umowa najmu przestanie wiązać strony po upływie okresu, na jaki została zawarta, czyli na przykład po upływie roku.
Ewentualnie, jeżeli strony dojdą do porozumienia, możliwe będzie rozwiązanie umowy po zgodnym oświadczeniu obu stron, iż nie chcą kontynuować umowy.
IV. Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron
Podobnie jak przy zwykłym najmie, możliwe jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem. Wówczas strony wskazują z jakim dniem kończy się obowiązywanie umowy. W treści porozumienia powinny się znaleźć:
- dane umowy pierwotnej – jaka to umowa, kiedy, gdzie i przez kogo zawarta,
- dane stron umowy,
- datę rozwiązania umowy najmu
- czy zostały jakieś należności do uregulowania, a jeżeli nie, to oświadczenie, że żadna ze stron nie jest drugiej stronie nic winna,
- kwestię zdania mieszkania na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, który może stanowić załącznik do porozumienia.
Porozumienie powinno zostać podpisane przez obie strony i powinno być sporządzone w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron.
Podsumowując, jak już niejednokrotnie wspominałam – umowa najmu jest jedną z najczęstszych umów występujących w obrocie. Mimo jej powszechności może przysporzyć wiele problemów, obu stronom.
Dlatego też przed zaproponowaniem odpowiednich postanowień w umowie, a także przed jej podpisaniem przez obie strony, warto zasięgnąć opinii fachowca, który zwróci uwagę na pozornie wydające się niuanse, które w praktyce mają jednak ogromne znaczenie.
kancelaria@klemba.pl
Photo by Roman Kraft on Unsplash